中古マンション　賃貸住宅兼店舗再生リノベーション

 

アフター　エントランス　ファサード

東京都足立区綾瀬駅近く　築３９年の賃貸マンションの内外装一棟まるごとリノベーション計画です。
不動産投資家様が、駅前の好立地ですが賃貸マンション部分が全部空室となり、店舗も1つ以外すべて空室となっていた物件を購入してご依頼いただきました。

駅近の好立地にもかかわらず、すべて空室となった中古マンションを長期安定稼働を目指し一棟まるごとリノベーション再生して、完成引渡し前に満室になったプロジェクトです。多くのビルオーナー様が最も大事にされる資産運用と収益性の面で満室稼働に成功した事例です。

計画時CGパース　エントランス　ファサード

計画時はエントランスに植栽を検討していました。管理面とコストダウンで植栽は採用されませんでした。

エントランスはオートロック自動ドア化を提案いたしました。
エントランス自動ドア化にあたり,庇高さが低いため一度コンクリート庇を切断し、上部に建築面積の変更にならないように鉄骨庇を新設しています。

オートロック化によりポストも前入れ後出しの方式に変更しています。

ビフォー　エントランス　ファサード

エントランス横に店舗用の室外機があります。エントランスはオートロック+自動ドアがありません。向かって左手の庇雨樋を,エントランス正面から移設しています。

アフター　中廊下

向かって右側の壁は上下間接照明で右手の壁の中は横引の電気配線シャフトEPS（electric pipe space)となっています。

計画時CGパース

間接照明が連続していない部分は縦方向の電気配線シャフトEPS（electric pipe space)が通っています。

ビフォー　中廊下

既存の中廊下には新築時から40年近く経過するなかで更新された電気・上水設備配管が露出で改修され見苦しくなっていました。

PS（パイプスペース） DS（ダクトスペース）などのインフラ部分に関しては、耐用年数が比較的明確なので多くのオーナー様は更新が必要と考えていらっしゃいます。
設備系は、入居者様・ユーザ様に対して、快適性や利便性を分かりやすく伝えることができるので、賃貸不動産事業においては、1番のコストのかけどころとなっています。しかし、ビフォーのこの写真にありますように、設備設計をデザインできる建築士に依頼せずに、設備配管改修を安くすることだけ考えて依頼先を選択すると露出配管で見苦しい改修になり、空室率が上がります。ここがリノベーションのポイントです。

アフター　内装　リビング　ダイニング　キッチン

室内も全部屋とも古い内装下地をすべて撤去して、設備配管から下地、間取りまですべて更新しています。

計画時CGパース　内装　リビング　ダイニング　キッチン

この建物では、エアコンだけでなく、ライティングレールのLEDスポットライトまでオーナー負担の実装品となっています。

ビフォー　内装　和室からキッチン

改修前の室内は和室が押し入れで2室に分割された間取りでした。

リビング　タイニング　ベッドスペースの３部屋を一つの空間として広々とさせる改装・リノベーションが可能なのは、２つのバリューアップによることが大きいです。一つは断熱サッシによる気密断熱性能のアップ、二つ目は外壁に面する部分の断熱工事によります。これにより１つのエアコンで全体を空調することもできています。

賃貸マンションのリノベーションでは、入居者様に見えない部分である断熱工事をすることの理解がオーナー様から得られることは少ないです。好立地で長期的にリノベーションした建物から安定して収益を得られるケースに限られます。

断熱工事をほどこさずに、むやみに見た目だけの表装だけを整えた古い３室を広いワンルーム化して広げる改修工事では、暑さ寒さの寒暖差が激しくなり、せっかく入居者集めに成功しても、住み始めれば気づきますので、入居者様がすぐ退去してしまいます。

ビフォー　内装　和室からダイニング

改修前の室内は和室が押し入れで2室に分割された間取りでした。つづき間になっている奥のダイニングは自然採光がえられないので非常に暗くなっていました。

アフター　外装|外壁　道路側ファサード

1階の3テナントのうち改修前から入居中の1テナントのみ既存のままとなっています。

計画時CGパース　外壁｜外装　道路側ファサード

当初1階のテナントのデザインも提案していた時の計画CGパースです。

ビフォー　外装｜外壁　道路側ファサード

バルコニー天端のスチール製トップレールが腐食していました。外壁のタイルの浮きは全面調査の上補修しています。また、避難ハッチの腐食が進んでいて使用できないものがありました。事前協議による消防指導で性能復旧が求められ消防設備・避難設備は更新されています。

アフター　隅切りされた角地の眺め

面でデザインするのではなく、線でデザインしています。コストを抑えるデザインを意識しています。

CGパース計画時は縦ルーバーの分割ラインと端部ディテールが、バルコニーラインに合うように設計していましたが、簡略化のため３等分割に変更しています。

計画時CGパース　隅切りされた角地の眺め

計画時はバルコニーラインと縦ルーバーの分割位置を合わせていました。また、１階テナントのデザインを同時にテナント入居予定者様にプレゼンテーションすることを想定していました。

ビフォー　隅切りされた角地の眺め

隅切りされた道路境界線いっぱいに角地一杯にバルコニーラインと外壁・柱がよせられていてガタガタに構成された外壁ラインとその間に雨樋が露出していました。綾瀬駅に続くバス通りである表通りに面している角部分なので一番目立ちます。この修景デザインは一番試行錯誤した部分です。

アフター　西側　窓先空地に面したバルコニー

西側バルコニーは窓先空地に面しています。

今回のルーバーデザインは、外から中が透けにくくしながら、居室採光の支障にならないようにする相反関係があります。ルーバーのピッチとルーバーサイズは試行錯誤して決定しています。

計画時CGパース

計画時は電気幹線引込柱は黒く塗装する予定でした。また、エントランスに植栽を計画していました。

ビフォー

外壁のタイルの浮きを打診検査しているときの状況です。既存ゴミ置場がブロック造で囲われていました。　シャッターもシャッターケースごと防火設備仕様のシャッターに交換しています。

アフター

エントランス庇雨樋の位置をエントランス正面から移動しています。また、バルコニー排水ルートも変更してすっきりさせています。テナントのエアコン室外機を西側に移設してエントランス周りをすっきりさせています。

ビフォー

1階道路側店舗のエアコン室外機が、店の間口を塞いだり、共同住宅エントランス横に置かれています。
構造図より1階床スラブが土間スラブで構造計算上の床スラブでないことから、土間スラブを一部カットし、冷媒管ルートのピットを共同で1本作り西側駐輪スペース側に室外機を移設します。

アフター　隅角部の縦ルーバーディテール

ルーバーデザインは、通りを横切る時角度によって見え方が変わってきます。

アフター　エントランスのサッシレスガラスFIXのディテール

もともとの躯体のデザインを修景する形でルーバーを取り付けています。１階軒下のルーバーはシャッターケースを隠すために設けています。

アフター　中廊下

１階の中廊下の床には設備配管ルートがあります。テナント様がエアコン設置の際に、室外機をお店の顔である店頭の間口に設置しなくても良いように裏手である西側に冷媒管ルートを確保しています。

アフター　エントランス　夕景

中廊下部分のガラスはサッシフレームレスのディテールです。

アフター　夕景　エントランス

エントランスまわりの躯体では、構造耐力上必要のない壁や庇の部分で大胆なリノベーションを行っています。自動ドア化やオートロック化によるポストの前入れ後出し方式への変更が可能になっています。

アフター

2方向角は道路隅切りに合わせてバルコニーも隅切りされていてその一部に雨どいがあります。バルコニーの形を整えて雨樋を隠すためのルーバーを新設します。

アフター　ファサード夜景

外壁は既存タイルの浮きを補修して、タイルに塗装仕上げとしています。